Resumé
Lokalplanerne for Skelund og Veddum er meget restriktive og forvaltningen oplever, at de to lokalplaner forhindrer forbedringer af bygningsmassen, da lokalplanernes krav til materialer fordyrer ombygningerne. I det hele taget forhindrer lokalplanerne initiativer, og konsekvensen er ofte ulovligt byggeri.
Som en følge af en ændring af Planloven er det nu muligt at ophæve lokalplaner, når udviklingen inden for lokalplanens område ikke længere gør det muligt at administrere tilladelser m.v. uden, at der nedlægges forbud eller gives dispensation.
Sagsfremstilling
Veddum er omfattet af “Lokalplan nr. BL.04.01 (rammelokalplan) for Veddum” og Skelund er omfattet af “Lokalplan nr. 6.10 (rammelokalplan) for Skelund”. Baggrunden for udarbejdelsen af de to bevarende lokalplaner var et ønske om at bevare landsbyernes hovedstruktur, bevare det eksisterende karakteristiske landsbymiljø og bevare bebyggelse af særlig arkitektonisk eller kulturhistorisk værdi. Samtidig var formålet at ny bebyggelse skal kunne indpasses med nutidige materialer og en tilsvarende byggestil.
Lokalplanerne indeholder detaljerede bestemmelser, blandt andet om følgende:
- “Bygninger på Hyltvej, Pejtervej og Veddum Hovedgade skal ved genopførelse efter brand eller nedrivning i princippet opføres med samme beliggenhed”. Dette betyder, at de nye grundejere, som køber en grund, hvor bygningen er nedrevet af f.eks. Mariagerfjord Kommune, skal finde tilbage til bygningernes oprindelige placering, og opføre det nye hus det samme sted.
- Lokalplanerne indeholder meget detaljerede bestemmelser om vinduer og døre. Bl.a. skal “vindues- og døråbninger i ydervægge udformes med en reglmæssig placering og proportionering. Bredden af vinduesåbningerne må ikke overstige højden. Vinduer i beboelsesbygninger skal udføres med traditionel opdeling og profilering. Vinduers ruder skal være af plant glas. Yderdøre skal være symmetriske fyldningsdøre.”
- “Skorstene skal udføres i tegl og med samme overfladebehandling som ydervægge.” Der er mange af de ældre huse, som ikke er dimensioneret til en skorsten af tegl, så ved installation af brændeovn, vælger mange at gå imod lokalplanens bestemmelse og i stedet isætte en stålskorsten. For mange vil det ellers ikke være muligt økonomisk at installere en brændeovn, da det vil kræve en forstærkning af tagkonstruktionen at opmure en skorsten af tegl.
- For mindre bygninger som carporte og udhuse er der givet mulighed for alternative materialer til ydervægge som f.eks. fibercementplader m.v., men der er ikke taget det samme hensyn til tagmaterialer, hvor der f.eks. ikke må lægges stålplader på en bygning i stålplader. Det er heller ikke muligt at lægge glastag på en udestue.
Forvaltningen oplever, at de to lokalplaner forhindrer forbedringer af bygningsmassen, da lokalplanernes krav til materialer fordyrer ombygningerne. I det hele taget forhindrer lokalplanerne initiativer, og konsekvensen er ofte ulovligt byggeri.
Lokalplanerne for Skelund og Veddum er atypiske for landsbyerne i kommunen. Der er således ikke andre landsbyer i samme størrelse, hvor byggeri er reguleret så retriktivt som de to byer.
Ændring af Planloven
Som en følge af en ændring af Planloven er det nu muligt ved anvendelse af lovens § 33, stk. 1, nr. 2 at ophæve lokalplaner, når udviklingen inden for lokalplanens område ikke længere gør det muligt at administrere tilladelser m.v. uden, at der nedlægges forbud (Planlovens § 14) eller gives dispensation (Planlovens § 19).
Beslutning om at ophæve en lokalplan kan først træffes, efter at kommunen har offentliggjort “forslag til ophævelse”, som indeholder en forklaring af de retlige og faktiske konsekvenser af en ophævelse. Dette skal foregå på samme måde, som når kommunen offentliggør et forslag til en lokalplan, hvor berørte ejere og lejere får en frist på mindst 8 uger til at komme med bemærkninger til forslaget. Herefter kan kommunen vedtage forslaget om ophævelse.
Hvis lokalplanerne ophæves, vil ejendommene i Skelund og Veddum i stedet blive reguleret efter kommuneplanens rammebestemmelser og bygningsreglementets bestemmelser.
Det skal bemærkes, at byernes byzonestatus bevares, selvom lokalplanerne ophæves.
Alternativ til ophævelse af lokalplanerne
Der kan også tages hånd om problemerne med administationen af lokalplaner ved at udarbejde nye og mindre detaljerede lokalplaner. Det vurderes dog, at udbyttet af dette arbejde ikke vil stå mål med arbejdsindsatsen forstået på den måde, at behovet for regulering af den fremtidige bebyggelse i Skelund og Veddum vil kunne styres på baggrund af stærke rammebestemmelser i kommuneplanen. Samtidig er det muligt at de bevaringsværdige bygninger fremover bliver omfattet af kommuneplanen, hvorved bygningerne i gennem Bygningsbevaringsloven er sikret mod nedrivning. Bygningerne er dog ikke sikret mod ombygninger, så kommunen vil ikke længere have et redskab til at forhindre ødelæggende ombygninger af de bevaringsværdige bygninger i de to landsbyer.
En tredje mulighed er at fortsætte som nu, men dette vil betyde, at der er en række bebyggelser, som skal lovliggøres ved dispensationer eller ved, at de fjernes. Dette er en administrativ tung opgave, som antageligt ikke vil have opbakning blandt borgerne i Skelund og Veddum.
Strategi for ophævelse af lokalplanerne
Såfremt Udvalget for Teknik og Miljø beslutter at ændre plangrundlaget for de to landsbyer enten ved at ophæve de eksisterende lokalplaner eller ved at udarbejdes nye lokalplaner, foreslår forvaltningen, at der gennemføres ét eller flere borgermøder med borgerne i Skelund og Veddum, før der træffes endelig beslutning om det videre forløb.
Bilag
Indstilling
Direktøren indstiller, at arbejdet med at ændre plangrundlaget for Skelund og Veddum igangsættes ved afholdelse af ét eller flere borgermøder.
